Procédure d’évaluation fiscale des biens immobiliers : une réforme de précision et de transparence

Introduction : vers une fiscalité de terrain

Jusqu’au 31 décembre 2024, l’évaluation fiscale de la valeur commerciale des immeubles, droits immobiliers et fonds de commerce reposait exclusivement sur des éléments documentaires et déclaratifs : contrats et actes notariés souvent sous-évalués, renseignements communiqués par des tiers ou collectés à travers le droit de communication (articles 16 à 18 du Code), ou encore analyses générales sans confrontation directe avec la réalité du terrain. Ce système, largement fondé sur la confiance déclarative, montrait ses limites dans de nombreux cas, en particulier face aux pratiques de minoration volontaire de la valeur des actifs.

C’est dans ce contexte que l’article 42 de la loi n°2024-48 du 9 décembre 2024, portant loi de finances pour l’année 2025, introduit une réforme de fond : l’administration fiscale est désormais habilitée à procéder à des constatations matérielles sur place, dans le cadre des vérifications fiscales préliminaires, pour déterminer la valeur commerciale des biens. Cette évolution marque un tournant méthodologique majeur, rompant avec l’approche strictement documentaire, au profit d’une fiscalité fondée sur l’observation directe et la matérialité des faits.

La réforme vise ainsi à objectiver davantage l’assiette fiscale, en dotant l’administration d’un outil d’analyse plus fiable et plus représentatif de la valeur réelle des actifs. Elle s’accompagne de garde-fous procéduraux rigoureux, destinés à garantir les droits du contribuable, et dont les modalités concrètes viennent d’être précisées par la note commune n°9/2025, récemment publiée. Ce texte d’application encadre les conditions de mise en œuvre de cette nouvelle procédure, en renforçant à la fois l'efficacité du contrôle et les garanties offertes aux contribuables.

I. Objectifs et principes généraux de la réforme

La réforme obéit à un double impératif : d’un côté, renforcer l'efficacité des contrôles fiscaux en rapprochant les évaluations de la réalité économique des actifs concernés ; de l’autre, prémunir le contribuable contre les risques d’arbitraire. En permettant à l’administration fiscale de compléter ses analyses par des constatations sur le terrain, le législateur cherche à réduire les écarts entre les valeurs déclarées et la valeur marchande réelle des biens, souvent biaisée par des sous-déclarations ou des manipulations contractuelles.

La réforme est ainsi guidée par des principes de précision, équité et transparence, dans une logique d’équilibre entre efficacité administrative et respect des droits du contribuable.

II. Champ d’application et bénéficiaires de la mesure

La nouvelle procédure concerne les personnes physiques et morales faisant l’objet d’une vérification fiscale préliminaire, en particulier celles qui bénéficient d’un régime fiscal simplifié ou préférentiel. Deux cibles sont expressément visées :

• Les contribuables relevant du régime forfaitaire d’imposition, régi par l’article 44 bis du Code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et de l’impôt sur les sociétés, souvent considérés comme des profils à risques en matière de sous-évaluation.
• Les situations impliquant des avantages fiscaux ou régimes dérogatoires, nécessitant une vérification plus fine des conditions d’éligibilité et de la réalité économique sous-jacente.

III. Procédures, garanties et conditions de mise en œuvre

La mise en œuvre de la constatation matérielle est encadrée par des garanties procédurales rigoureuses afin de respecter les droits fondamentaux du contribuable :

1. Ordre de mission spécial : La mission de constatation doit être ordonnée par le chef de service fiscal, mentionnant l’objectif de la visite, l’identité des agents mandatés et la date prévue. Ce document est remis en main propre à l’intéressé contre récépissé, garantissant ainsi une traçabilité administrative de la démarche.
2. Consentement de l’occupant : Pour les locaux à usage exclusivement d’habitation, l’accord préalable de l’occupant est requis, qu’il s’agisse du propriétaire, du locataire ou d’un tiers hébergé à titre gracieux. Cette disposition consacre la protection de la vie privée, érigée en principe constitutionnel.
3. Procès-verbal de constatation : La visite donne lieu à l’établissement d’un procès-verbal, conforme aux articles 71 et 72 du Code des droits et procédures fiscaux, consignant de manière circonstanciée les éléments observés, les conditions de la visite et les données collectées.
4. Notification préalable : La visite sur place n’intervient qu’après une demande d’informations notifiée au contribuable (article 37 du Code), suivie d’une réponse ou, à défaut, de l’expiration d’un délai de 20 jours.

Il est important de noter que cette procédure déroge à l’article 8 du Code des droits et procédures fiscaux, relatif aux perquisitions fiscales, et ne s’y substitue pas : elle s’inscrit dans une logique d’observation et non de saisie ou d’enquête intrusive.

IV. Implications fiscales et financières

Bien que le texte de loi ne prévoie pas de seuils, tranches ou taux spécifiques, la réforme a des conséquences directes sur l’assiette fiscale :

• Une valeur commerciale plus réaliste entraînera, dans de nombreux cas, une augmentation de la base imposable, notamment en matière d’impôt sur le revenu, de droits d’enregistrement ou de taxation des plus-values.
• Elle permettra également de mieux cibler les cas de fraude ou d’optimisation agressive, en documentant des pratiques jusqu’alors invisibles à travers les seules pièces comptables ou déclaratives.

V. Entrée en vigueur et perspectives

Selon l’article 84 de la même loi, ces nouvelles dispositions sont applicables à compter du 1er janvier 2025, pour toute procédure de vérification dont la demande d’informations est notifiée à partir de cette date. Cela signifie que l’ensemble des contribuables concernés doivent d’ores et déjà adapter leurs pratiques déclaratives et leur stratégie de conformité.

Au-delà de son impact technique, cette réforme s’inscrit dans une tendance plus large de modernisation de l’action fiscale, alliant digitalisation des données, valorisation des actifs et redéfinition des rapports entre l’administration et le contribuable. Elle ouvre la voie à une fiscalité plus intelligente, moins abstraite, mais aussi plus exigeante en termes de transparence.

Conclusion : vers une fiscalité de réalité

L’article 42 de la loi de finances pour 2025 consacre une réforme stratégique de l’évaluation fiscale des biens immobiliers. En intégrant les constatations sur place dans le processus de vérification, le législateur introduit un outil d’enquête plus proche de la réalité économique. Ce changement méthodologique, encadré par des garanties substantielles, marque une avancée vers une fiscalité plus juste et mieux outillée pour faire face aux mutations du patrimoine et aux stratégies d’évitement.

Le contribuable se trouve ainsi face à une nouvelle exigence : celle d’une cohérence renforcée entre les déclarations et la matérialité des biens détenus. L’administration, quant à elle, devra conjuguer rigueur technique et respect scrupuleux des droits fondamentaux. Un équilibre subtil, mais indispensable à la légitimité de l’impôt dans un contexte de défiance croissante envers les institutions fiscales.